【立地戦略】動線の科学で「繁盛立地」を見つけ、高家賃を回避する戦略│店舗立地と商圏 8．TGの次に大事な「動線」

通行量主義の誤り：「動線の良否」と「立地の良し悪し」の関係性

　多くの店舗経営者が陥る失敗は、「通行量が多い＝良い立地」という単純な思い込みです。

この重要な誤解を解消するため、改めて原則を確認します。

動線の良否、つまり、立地が良いかどうかと、そこを通る人々の数、通行量が多いかどうかはあまり関係がないということです。

通行量が多ければ、そこがTGとTGを結んでいる可能性もあります。しかし、多くの場合、通行量は、周辺のオフィスや住宅の多さ、あるいは一時的な催事といった、購買動機に直結しない要因で増えているにすぎません。

ですから、たとえ通行量は少なくても、確実に一方がTGであって、もう一方もTGであるような動線を見つけたほうが、「好立地」と言えるのです。

なぜ人通りが多いのに売れないのか？致命傷を防ぐ「動線」の真実

　店舗経営者の皆様は、日々、売上向上や集客の課題に直面し、その解決策の一つとして「より良い立地の物件」を求めて周辺環境を調査されています。その際、「アクセスが良い」「人通りが多い」といった漠然とした情報に惑わされていませんか？

かつて、昭和から平成にかけての立地判定、売上予測や出店戦略は「感と経験」に頼る部分が大きく、その結果、多くの店舗が「通行量は多いが、なぜか売れない」という致命的な失敗を繰り返してきました。これは、売上を生む本質的な人流、すなわち「動線」を見誤っているためです。

店舗経営における「好立地」とは、単に人通りが多いことではありません。重要なのは、その人通りが「商品やサービスを必要としているターゲット層の動く線」であるかどうかです。

筆者の研究から面白いことがわかっています。それは、動線の良否、つまり、立地が良いかどうかと、そこを通る人々の数、通行量が多いかどうかはあまり関係がないということです。たとえ通行量が少なくても、その一方がTG（交通発生源）であり、購買意欲を持つ客層の移動を保証する「質」の高い動線を見つけたほうが、、「好立地」なのです。

本記事では、この「動線」の科学的原理を明確にし、通行量が多いという競合の強みに惑わされず、弱みに付け込む形で「安くて売れるテナント物件」を見つけ出すためのロケーション戦略を解説します。

立地の科学：繁盛を約束する「TG（交通発生源）」と「動線」の原理原則

　現場最前線で「科学的で高精度な売上予測システム開発や出店戦略の実務」をしてきたからこそ分かることは、「動線」の形成には必ず「TG（交通発生源）」が関わっているということです。